Những điểm chính
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19/6/2026, có hiệu lực từ 1/7, quy định chi tiết về cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2025.
- Từ 1/7, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (trừ công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
- Sở Xây dựng cấp phép cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh không thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã hoặc Ban quản lý khu công nghiệp.
- Giấy phép xây dựng có thời hạn chỉ được cấp cho công trình nằm trong khu vực có quy hoạch đã phê duyệt nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
- Giấy phép xây dựng bị thu hồi khi được cấp sai quy định hoặc chủ đầu tư không khắc phục vi phạm xây dựng trong thời hạn yêu cầu.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng năm 2025 về quản lý hoạt động xây dựng, trong đó có nhiều quy định mới quan trọng về điều kiện và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Nghị định chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7.
UBND cấp xã được trao thẩm quyền cấp phép xây dựng
Điểm nổi bật nhất của Nghị định 217 là việc phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xuống tận cấp xã, phường. Cụ thể, UBND cấp xã sẽ có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho các công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý. Quy định này không áp dụng đối với các công trình nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Đối với các khu vực đặc thù nêu trên, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế sẽ thực hiện việc cấp phép cho các công trình trong phạm vi được giao quản lý. Còn lại, Sở Xây dựng chịu trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho tất cả các công trình khác trên địa bàn tỉnh không thuộc hai nhóm đối tượng kể trên.
Nghị định cũng làm rõ nguyên tắc: cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan đó cũng có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và hủy giấy phép do mình cấp. Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền không tiến hành thu hồi giấy phép đã cấp sai quy định, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ trực tiếp ra quyết định thu hồi.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới
Theo Nghị đ���nh 217, việc cấp giấy phép xây dựng phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025, bao gồm:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo pháp luật về đất đai, được xác định qua các giấy tờ hợp pháp về đất đai.
- Thiết kế xây dựng trong hồ sơ đề nghị cấp phép phải tương thích với quy hoạch tương ứng: công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, hoặc công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp - mỗi loại có yêu cầu quy hoạch riêng.
- Bảo đảm an toàn kết cấu chịu lực cho công trình và các công trình lân cận; đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy.
- Bảo đảm an toàn hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thế giới; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh.
- Thiết kế xây dựng phải được lập, thẩm định và phê duyệt đúng quy định.
- Hồ sơ đề nghị cấp phép phù hợp với từng loại công trình theo Điều 57 Nghị định này.
Riêng với công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, bắt buộc phải có thẩm tra thiết kế về an toàn công trình và sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật. Các công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy cũng phải được thẩm tra thiết kế theo pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
Quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Nghị định 217 dành một phần riêng để quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Theo đó, công trình xin cấp phép có thời hạn phải đáp ứng các điều kiện chung sau:
- Nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, nông thôn hoặc quy hoạch ngành được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa triển khai thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
- Phù hợp với quy mô và thời hạn tồn tại của công trình do UBND cấp tỉnh quy định hoặc chấp thuận cho từng trường hợp cụ thể.
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi trong giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ đầu tư.
Về trách nhiệm của chủ đầu tư khi hết hạn giấy phép: nếu cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình. Trường hợp không chấp hành, sẽ bị cưỡng chế và chịu toàn bộ chi phí phá dỡ. Nếu quy hoạch chưa được thực hiện khi hết thời hạn, chủ đầu tư được phép tiếp tục sử dụng công trình đến khi có quyết định thu hồi đất chính thức. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo pháp luật đất đai.
Khi hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép mà quy hoạch vẫn chưa triển khai, cơ quan đã cấp phép có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu xây mới hoặc sửa chữa, cải tạo thêm, sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng có thời hạn mới.
Các trường hợp bị thu hồi, hủy giấy phép xây dựng
Nghị định cũng quy định rõ hai trường hợp dẫn đến việc thu hồi hoặc hủy giấy phép xây dựng:
- Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tư không khắc phục tình trạng xây dựng sai so với giấy phép trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm của cơ quan có thẩm quyền.
Câu hỏi thường gặp
Từ ngày 1/7, ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ?
Theo Nghị định 217, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân cùng công trình cấp III, cấp IV trên địa bàn quản lý, trừ các công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Nghị định 217 về cấp giấy phép xây dựng có hiệu lực từ khi nào?
Nghị định số 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Giấy phép xây dựng có thể bị thu hồi trong trường hợp nào?
Giấy phép xây dựng bị thu hồi hoặc hủy khi được cấp không đúng quy định pháp luật, hoặc khi chủ đầu tư không khắc phục tình trạng xây dựng sai so với giấy phép trong thời hạn yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?
Công trình phải nằm trong khu vực có quy hoạch đã được phê duyệt nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất; phù hợp quy mô và thời hạn tồn tại do UBND cấp tỉnh quy định; phù hợp mục đích sử dụng đất; và chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ khi hết thời hạn nếu có quyết định thu hồi đất.
Theo Thanh Niên, CafeF, Dân Trí
